« Geri Dön

Ekspertiz Raporlarının Konut Kredilerine Etkileri

Bundan yıllar önce konut alım satımları sadece ?cash para? ile ?al gülüm/ver gülüm? şeklinde yapılmaktaydı. Bu durum piyasalarda nakit akışı sıkıntıları ile birlikte fiziki taşıma zorluğu ve karşılıklı güven eksikliğine neden olmaktaydı.

Haliyle işlem hacmi de bugünkü rakamlarla karşılaştırdığımızda adet ve ciro olarak da çok düşük seviyelerdeydi.

Aradan geçen yıllarda dünyadaki konut piyasalarının hareketliliği ülkemize de yansıdı. İki binli yılların başından itibaren konut kredilerinin faizleri düştükçe inşaat ve müteahhit firmalarının sayısı arttı. Bankalar farklı ürün geliştirmeleri ile farklı oran ve vadelerle konut kredileri dağıttılar?

Türkiye'de konut kredileri konusunda tüketiciye esneklik sağlayacak bazı özellikler (değişken faizler ipotekli satış şartları v.s.) gibi konularda yaşanan belirsizliği çözmek üzere 5582 Sayılı Kanun (Mortgage Yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete? de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Mortgage Yasası ile hem krediyi kullananlara hem de bankalara yarar sağlayacak uygulamalar yürürlüğe girdi. 
Tüm bu gelişmelerde önemli sayılacaklardan biri işin başından beri şüphesiz kredilerin teminatlandırılması olmuştur. Bu noktada değerleme şirketlerine önemli görevler düşmektedir. 

Ülkemizde değerleme şirketlerinin kurulmasına ve değerleme uzmanlarının yetişmesine Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) öncülük etmiştir. Aslında amaç halka açık şirketlerin gayrimenkul envanterlerinin spekülasyona neden olmayacak bir şekilde değerlemelerinin yapılabilmesiydi. Ancak bu tür bir uygulama ve disipline piyasanın da ihtiyacı olunca SPK lisanslı şirket ve uzmanlara piyasalar da ilgi gösterir oldu. Bankalar, firmalar, vakıflar, şahıslar, vb. birçok yer bu şirketlerin, uzmanların raporlarına değer verir oldular. 

Geçen zamanda bu şirketlerin kurulması, uzmanların yetişmesi; arzın talebin üstüne çıkacak bir rekabet oluşturması bu sektöre ve piyasalara zarar veren durumları oluşturmuştur.

Örneğin 09 Mart 2013 tarih ve 28582 sayılı Resmi Gazete?de yayınlanan Sermaye Piyasası Kurulu Kararı?nın eki çizelgede 1-500 m2 arası bir konutta bir değerleme şirketinin hizmet bedeli 300 TL.dir.(Asgari bu fiyat görülse de, bankalar bu fiyatın üstünde ödeme yapmıyorlar.)Bu bedel ile yerinde inceleme yapılacak, emsaller toparlanacak, belediye ve tapuya gidilerek dosya incelenecek ve rapor yazılacak? Bu rapor da 1 veya 2 günde teslim edilecek. Konunun tarafları (satıcı, alıcı, banka) da bu rapordan iyi bir sonuç bekleyecekler !!! Piyasayı iyi bilenler bu durumun çok iyimser bir tahmin olduğunu da bilmekteler zaten ...

Son zamanlarda değerleme şirketlerinin ekspertiz raporları ile ilgili görüş almak için emlak firmalarını aramaları sıklıkla görülmektedir. Bizim firma olarak ofisimize gelip bizlerle birebir görüşmeyen, çektiği fotoğraf ve aldıkları notları bizlerle paylaşmayan uzmanlara telefonla bilgi vermeme konusunda aldığımız prensip kararının ne kadar doğru bir karar olduğunu yakında bir değerleme kararında yaşadık. 

Çubuklu?da tahmini 850-900 bin USD. piyasa değeri (Maximum 1.000.000 USD.) olduğunu tahmin ettiğimiz bir yer için mal sahibinin vekili SPK lisanslı bir değerleme şirketinden rapor istedi. Değerlemeye gelen uzman fiyat konusunda bölgede faaliyet gösteren iki gayrimenkul danışmanından ?telefonla ve evi gezmeden? fiyat isteyince minimum 1.250.000 ? maximum 1.500.000 USD. fiyat edebileceği ile görüşünü rapor etmiştir.

Bu rapordan sonra mal sahibini inandığımız fiyata nasıl ikna edeceğiz? Müşterimizin belirtilen bu fiyatlardan sonuç alamama/mağdur olma durumunda ?değerleme şirketlerinin güvenirliliği? konusunda diğer değerleme şirketlerinin mağduriyetini kim giderecek? 

Tüm bu durumları değerlendirdiğimizde bu tür bir olay karşısında satıcı, alıcı, emlak firması ve diğer değerleme firmaları zarar görmektedir. 

Bu tip sorunlar zaman ? zaman aynı olaylara farklı firmaların farklı yorumlar yapmaları ile farklı sonuçlar doğurmaktadır. Tabii ki bu durumlarda da sektör algısı zarar görmektedir.

Sorunların giderilmesi ile ilgili sektör birliklerinin, derneklerinin, şirketlerinin muhakkak araştırma ve çalışmaları vardır. Ancak sektörün strateji ortağı ve mağdurlarından biri olarak benim de birkaç önerim olacaktır. 1) Değerleme uzmanlıkları nitelik ve bölgelere göre eğitim ve sınava tabi olmalı; sertifikalandırılmalı, 2) Değerleme ücretleri yükseltilmeli, 3) Telefonla görüş alma önlenmeli, 4) Tüm firmalar yaptıkları ekspertizleri semt, fiyat ve niteliğe göre bilgileri ortak bir bilgi bankasında toplamalı, 5) Değerleme firma sayısı, uzman sayısı sınırlandırılmalı; var olanlar ?değerli? kılınmalı, 6) Dünyadaki iyi örnekler ile ilgili araştırmalar yapılmalı.

Piyasada var olduğu on-onbeş yıl gibi çok uzun olmayan bir zaman diliminde kurumsallaşma açısından güzel bir yol kat eden değerleme sektörünün birlik olabildikleri takdirde bu problemleri yenebilecek güçte olduklarını düşünüyor ve inanıyorum.


Kategori: Ayda Bir (Köşe Yazısı) Okunma: 1380 Tarih: 12 Eylül 2013 / Perşembe Yazar: Ulvi Özcan


s